专家解读：在德国买房到底是什么样的流程呢？

海外网10月18日电 据开元网报道，近两年来，对德国购房和租房者来说，虽然房价一路飙升，但在慕尼黑、汉堡、柏林等德国大城市，看房的人排成长龙；越来越多的购房者闭着眼睛就签署了购房协议；房屋中介的交易成交速度达到历史最短时间。据德国的房屋搜索引擎ImmobilienScout24统计，两年以来利用其引擎进行的购买搜索数量翻了5倍以上。

关于在德国购房这件事，肯定有很多朋友一头雾水，这可是一件投入上万的事情，不仔细了解一下流程，怎敢大胆下手？那么在德国买房到底是什么样的流程呢？今天就来给大家好好解读一下！

1.看房阶段

　　从看房阶段到签订购买合同之前这个阶段，需要考虑的问题很多，不仅仅是需要看“房子”本身，还需要看与房子的相关文件，未建新房（期房）的相关文件。

未建新房（期房）相关文件包括：土地册（Grundbuch），建房合同（Bauvertrag）,划分声明（Teilungserklärung）,结构说明书（Baubeschreibung）,平面图（Grundrisse）,能源明细（Energienachweis）。这些文件隐含的内容，往往比房子本身看上去如何，更加重要，这里面的每个文件的每句话，建议大家非常透彻地理解。

房子本身需要考虑的因素主要包括：地段，功能布局是否合理并符合购买者需求，建筑能耗，朝向，采光，通风，噪音等等。

在签订公证（Notar）合同之前，建议在以上两大方面，做好足够的功课。除此之外，还应对开发商的口碑有所了解，对于买方，往往承建公司的建筑质量和口碑比价格更加举足轻重。

2．签订购买合同

签订购买合同之后，到新房建造过程中，购房者常常遇到的最大两个误区就是：

　　误区一：公证合同已经签了，房子（或新房的售楼书）也看过，这下可以放心了，后期不会有太多争议 。

往往购房者后期的特殊要求（Sonderwünsch）是主要会产生额外费用的方面，比如更换标配的地板，卫浴洁具，增加电源插座等等。这些改动的费用全部都会由购房者承担。而且报价方面可能会比市场价贵出一些。

　　误区二：公证合同已经签了，甚至首付款也付了，后续设计改动，购房者已经没有任何谈判的主动权。

每家开发商的买卖房屋合同差异差距都很大，有的在购房合同里明确写出，多少小时内修改设计产生的费用，对购房者不会额外的开销，如果没有规定的话，一般就需要购房者自己和开发商的设计部門沟通，当然，开发商的设计部門通常不大会对每一位客户付出太多的时间和精力。

3．新房建造过程中

说到这个过程，购房者需要清楚的知道，按照合同规定，买方和卖方的权利和义务。在这个基础上，才能顺利和开发商打好交道，及时与开发商沟通并且书面确认，避免不必要的争议，以及不合理的额外开销。

通常情况下，开发商在某些改动上有自主权，不需要争得买方的同意，同理，涉及到平面图修改等诸多方面，则需要与购房者协商。这一点，如果购房合同没有明确规定，后期发生争议的情况下，会对购房者产生额外的负担。

4．交房验收阶段

　　误区：房子都建好了，不必请建筑师来验收，反正都完工了。

问题来了，房子真的建”好”了吗？ 建筑构件质量合格吗？建好的房子真的符合规范吗？按图施工了吗？减料有没有，偷工有没有？瓷砖铺的不平，开放商说不可能一点误差没有，这是真的吗，依据是哪条法律，法规怎么规定的？

在这个交房验收的阶段，买卖双方拥有不对等的建筑专业知识，使购房者与开发商打交道的过程中常常处于下风，无法据理力争。一般住宅的建筑大规模维修的期限在20到30年左右，新房的买卖不等同于普通商品的买卖，购买后在一定期限可以全款退换，新房作为一种定制的期货，通常有五年或者四年的保修期（主要看合同规定的法律依据），建筑师一般都比较清楚，房子的保修期是以交房验收那一天开始计算，这一天是在买卖双方都在场的情况下，对于这个大额的定制产品的最终交易与确认，能做的最后的检查，对建造施工质量最后的把关。涉及到专业知识，不是一朝一夕能够透彻学习的，建议直接委托经验丰富的建筑师，做全面的审核和最后的验收，维护大家作为购房者的权益，减少后续的麻烦，避免扯皮。

责编：李瑞辰、樊小菲